Je veux agrandir ma maison – comment faire ?

Tu es un lecteur fidèle du blog (ou pas!) et tu te dis : t’es bien gentil avec tes conseils mais moi je peux pas :

  • Je suis dans un appart, n’ai qu’une chambre, je dors dedans, je pars jamais en vacances ou en weekend, je suis tout le temps chez moi => heu oui là c’est un peu compliqué. Il te reste ton canapé 😉
  • Ma maison est trop petite ou j’aimerais bien ajouter une pièce ou un studio pour y faire de la location courte durée… mais je n’y connais rien

Dans cet article, on va parler agrandissement. Et qui dit agrandir sa maison dit se plonger dans les démarches administratives. Et comme tu le sais, en France, tout est simple quand il s’agit de dialoguer avec l’administration :-)))

Alors, mon objectif n’est pas de faire de toi un architecte, mais on va essayer de détailler les principales démarches à effectuer pour mener à bien ton projet.

Le Plan local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU, c’est quoi ? C’est un document qui explique en détail toutes les règles auxquelles tu dois te soumettre quand tu effectues des travaux sur une parcelle. Tu y retrouveras notamment l’espace maximum que tu peux occuper (l’emprise au sol), la hauteur de la construction, l’emplacement par rapport aux limites de ta propriété, le nombre de stationnements…

Comment récupérer le PLU ?

Il y a deux méthodes pour récupérer le PLU :

  • se rendre dans sa mairie et le demander au service urbanisme
  • aller sur le site internet de la mairie ou de l’intercommunalité et le télécharger. En général, il y a une section « Urbanisme » sur le site internet, et vous pouvez télécharger le PLU. Il se peut également que tu puisses télécharger une partie de ce règlement par zones.

Comment savoir dans quelle zone du PLU se situe mon terrain ?

Il y a encore une fois deux méthodes :

  • Si tu vas en mairie car rien n’était disponible sur Internet, tu demandes au service urbanisme dans quelle zone du PLU se situe ton logement (et bien évidemment tu demandes le règlement de la zone correspondante)
  • Si tu es sur le site internet où tu as trouvé le PLU, tu trouveras normalement un autre élément à télécharger : le zonage, appelé aussi plan de zonage. C’est une carte de ta ville où toutes les zones sont répertoriées.

Une fois que tu as trouvé ta zone sur la carte (le plan de zonage), il te suffit d’ouvrir le règlement du PLU et de commencer à consulter le règlement relatif à cette zone.

Quels sont les points à regarder ?

L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Ce paragraphe te permettra de savoir le nombre de mètres qui devront séparer le début de ta construction de ta future construction. Par exemple, si le règlement dit 5 mètres, tu pourras tracer une ligne parallèle à la route à 5 mètres de cette route. Tu sais que tu pourras commencer ta maison au minimum à partir de cette ligne.

L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Ce paragraphe te permettra de savoir le nombre de mètres qui devront séparer ta construction des limites séparatives. Pour faire simple, à combien de mètres tu devras être des voisins sur le côté. La même chose pour le fond de ta parcelle.

Il est également possible que tu puisse coller ta construction aux limites séparatives. Dans ces cas là, tu ne pourras pas avoir une fenêtre qui donne chez le voisin.

L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Ce point est très important si tu veux construire deux logements sur une même parcelle (la fameuse doublette) ou si tu veux implanter deux bâtiments de manière discontinue (ils ne seront pas collés en langage plus clair! Oui, dans le PLU, ils aiment bien utiliser des mots techniques, il faut se les approprier).

L’emprise au sol des constructions

L’emprise au sol, c’est en général un pourcentage de la surface de ta parcelle sur laquelle tu pourras implanter ton ou tes bâtiments.

Par exemple, pour une parcelle de 500m² et une emprise au sol de 30%, tu pourras réaliser une maison qui prendra 150m² au sol.

Si la hauteur maximale le permet, tu pourras donc réaliser un étage, deux étages … ou pas d’étage du tout.

La hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions, je crois que tu as compris ce que c’est ! La hauteur de construction te permettra de déduire si tu dois faire une maison de plein pied, ou si tu peux faire une maison avec un ou plusieurs étages.

A noter que cette hauteur maximale n’est pas forcément la même en tout point de ta construction. C’est pourquoi on retrouve souvent des hauteurs relatives. 

Exemple : La hauteur (h) des constructions qui ne sont pas implantées en limite séparative ne peut excéder deux fois la plus courte distance (d) les séparant de cette limite : (h <= 2d). Traduction : Si tu es par exemple à 3.5 mètres de la limite, ta hauteur ne peut pas dépasser 7 mètres.

Les aires de stationnement

C’est un des points essentiels de tout projet de construction car si vous ne respectez pas cette règle (sur laquelle on ne se focalise pas trop quand on n’a pas l’habitude), le permis peut être refusé… Et il faudra donc déposer de nouveau, et reprendre l’instruction au début => 2 à 3 mois perdus !

En général, il est défini un nombre de places à respecter par logement, et ce nombre de place peut varier en fonction de la surface du logement. Pour un projet collectif, des places visiteur peuvent également être demandées. Attention également aux places pour les personnes à mobilités réduites, les handicapés notamment. 

Les espaces libres et plantations

Tu retrouveras ici le règlement relatif aux espaces verts et aux plantations que ton projet devra respecter(petits arbres, grands arbres, haies…).

Attention, sur les zones loin des centres villes, ou peu urbanisées, une surface importante d’espace pleine terre peut être demandée. Si on couple cela avec les normes de stationnements et d’emprise au sol, on peut se retrouver avec un bon casse tête à résoudre.

Pour ma part, j’adore les casse têtes et j’adore résoudre des problèmes (mon côté ingénieur cartésien !), donc c’est une partie qui m’amuse. Pour d’autres, ce sera un véritable cauchemar !!

Les autres points 

Ce n’est pas fini. Il y a encore quelques derniers points à regarder parmi lesquels : 

L’aspect extérieur : vous ne pourrez pas faire une maison noire ou mettre des tuiles ou descentes de toît gris anthracite si le règlement ne le permet pas, donc à vérifier dans ce chapitre

Les clôtures : le type de mur, la hauteur de mur, la hauteur de clôture, le grillage, le type de grillage… tout est décrit dans cette zone.

Les constructions annexes (garage / abris de jardin / piscines) : c’est une des derniers points importants à regarder si tu veux faire un agrandissement et que celui-ci ne concerne pas le bâtiment principale. Même si ce ne sont pas des pièces habitables, ce sont des éléments qui peuvent donner beaucoup de valeur à ton logement et te permettre de louer mieux et plus cher ton logement.

Alors, on reste concentré jusqu’au bout et on ne faiblit pas !

 

Quelles sont les démarches administratives à effectuer ?

Le certificat d’urbanisme (CU)

Si tu ambitionnes de faire des travaux sur une parcelle, mais que tu as encore les idées vagues, que tu as entendu que le PLU allait être modifié, que tu veux vérifier qu’une parcelle est constructible, tu dois ABSOLUMENT déposer un certificat d’urbanisme. C’est un document très simple à remplir et qui peut te sauver la vie (peut être pas la vie, mais t’éviter de ne pas pouvoir réaliser ton projet immobilier). 

Personnellement, il m’a sauvé la vie (j’insiste), donc dans tous les projets, avant même de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, je dépose systématiquement un certificat d’urbanisme, et je te conseille très fortement de faire de même. Pourquoi ? Car ce document a notamment pour effet de te donner des droits selon le PLU en cours et pour les 18 mois à venir. Qu’il peut également geler les droits à payer actuels (quand on sait que les droits augmentent tous les ans ou presque, c’est toujours ça de pris). Que tu peux l’utiliser même sur une parcelle qui ne t’appartient pas, et surtout c’est gratuit et c’est relativement simple à remplir. 

Je n’en rajoute pas, je crois que tu as compris ce que je pensais de ce document 🙂

Le délai d’instruction est de 1 mois pour un certificat d’urbanisme d’information, et de 2 mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel (ta demande sera plus précise dans ce document).

La déclaration préalable de travaux (DP)

Dans un certain nombre de cas, une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée avant de démarrer les travaux. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet de travaux respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. D’une manière générale, elle concerne la réalisation d’aménagement de faible importance(petit agrandissement, changement d’une fenêtre, construction d’un mur, d’une piscine, ravalement de façade…). La déclaration préalable de travaux doit être transmise à la mairie.

Son délai d’instruction est d’un mois.

Le permis de construire (PC)

Le permis de construire (PC) concerne les travaux d’une grande ampleur, comme la construction d’une maison individuelle, une extension d’une surface importante).

Si le projet fait plus de 150m², il faudra avoir recours à un architecte.

Si la surface plancher fait plus de 50m², il faudra également fournir une attestation indiquant que la construction respecte bien la norme énergétique RT2012.

Le délai d’instruction est de 2 mois. Tu retrouveras tous les détails pratiques ici.

 

J’espère que cet article t’aura plu et t’a éclairé sur le PLU. Si tu veux aller plus loin et rentrer dans le concret dans un projet, n’hésite pas à me contacter pour que nous étudions ensemble ton projet.

A ton crayon, à tes projets, à très vite.

Christophe

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